CONTEXTE
Le Groupe Arcade-VYV a su faire face aux bouleversements qu’il a connus au cours des dernières années tant au niveau organisationnel que financier. Ces crises successives ont mis à l’épreuve les équipes fort heureusement sans conséquence sur l’activité, qu’il s’agisse de nos actions en proximité aux cotés de nos locataires ou de notre mission de constructeur et de gestionnaire de parc immobilier.
Toutefois, le retour du contexte inflationniste initié en 2022 et renforcé en 2023 pèse à la fois sur l’investissement et l’exploitation et ses impacts sur les taux d’intérêt – celui du Livret A multiplié par 6 entre janvier 2022 et février 2023 – mais également sur les ventes de biens immobiliers impactent dorénavant significativement les résultats comptables du Groupe.
Pour autant, le Groupe Arcade-VYV a accéléré la croissance de son chiffre d’affaires (+14%) tiré par la gestion locative et Nové (concession du parc logement du ministère des Armées).
En effet, malgré les difficultés les sociétés du Groupe ont continué à produire du logement locatif social (4.186 logements livrés en 2023) et la réhabilitation énergétique et décarbonée a été accélérée, avec pour objectifs de préserver l’état et l’attractivité du patrimoine, de limiter les charges pesant sur les locataires occupants et de préserver l’environnement (1Md€ d’investissements dans les territoires).
ACTIVITÉ
En 2023, Le Groupe a livré 4.186 nouveaux logements et mis en chantier 3.927 logements nouveaux. Le patrimoine s’élève aujourd’hui à 212.126 logements ou équivalents. Les entités du pôle social ont attribué 15.787 logements afin de répondre aux besoins des ménages notamment les plus modestes et logent plus de 390.000 personnes. L’effectif du Groupe est désormais de 3.166 collaborateurs.
Le résultat combiné s’élève à 27M€, contre 97M€ en 2022, un résultat dont la baisse est la conséquence directe de l’évolution du taux du Livret A et de son impact sur les charges financières supportées par les entreprises du pôle social du Groupe, et une nouvelle année de perte pour le pôle privé ( -7,5M€ versus -4M€ en 2022) liée à la conjoncture qui touche le marché immobilier.
Résultats et situation financière de l’ensemble combiné
PÉRIMÈTRE DE COMBINAISON
Au 31/12/2023, Le périmètre de
combinaison comporte 195 entités :
- Une holding
- Une Sacicap
- Seize ESH
- Treize coopératives
- Une association
- Six structures de mutualisation
- Trois sociétés immobilières
- Deux sociétés de projet
- Cent cinquante-deux sociétés
de construction-vente
Au titre de la clôture 2023, les entités
intégrées en mises en équivalence sont :
- La Maison Pour Tous
- Le Foyer Rémois
- Logipostel
- Coo.pairs
- Coo.Efficience
- Partelios Immobilier
- Nové
GESTION DU PATRIMOINE
Dans le contexte actuel complexe
en termes de marché de l’immobilier
et de crise du pouvoir d’achat,
les principaux impacts constatés
sur nos indicateurs de gestion locative
sont les suivants :
- Un taux de recouvrement qui faiblit
légèrement, pour s’établir à 97,5%
(98,1% en 2022) ; - Un taux de rotation en baisse avec
un niveau de 6,8% en 2023, phénomène
encore plus marqué pour les sociétés
situées en zone tendue ; - Malgré cette tension sur l’offre
potentielle de logement, le taux
de vacance commerciale s’améliore,
à 1,23%, contre 1,39% constaté
en 2022 ; - Un pourcentage d’allocataires APL
qui reste au même niveau qu’en 2022,
avec un ratio de 44% - Un indice de satisfaction en légère
amélioration à 81,6% (contre 81,1%
en 2022), et qui témoigne de
l’investissement quotidien des entités du Groupe en faveur du bien vivre des populations hébergées et de leur politique volontariste en termes de qualité de l’habitat.
La contribution de l’activité de gestion
du patrimoine au résultat consolid
du Groupe, sous l’impact de la charge
financière déjà évoquée, baisse très
significativement et s’élève à 6 M€,
contre 65 M€ en 2022.
Ce même résultat intègre par ailleurs
les différents prélèvements spécifiques
au milieu HLM, à savoir la réduction
de loyer de solidarité (RLS) pour 31m€,
le supplément de loyer de solidarité (SLS)
pour 4m€ et les différentes cotisations
versées à la Caisse de Garantie
du Logement Locatif Social (CGLLS)
pour 9m€.
Répartition géographique des revenus locatifs
PROMOTION IMMOBILIÈRE
En termes d’activité de promotion sociale, l’année 2023 présente des résultats bien inférieurs aux objectifs, avec notamment à peine 30% des OS prévus effectivement lancés, et environ 50% de réalisation sur la partie relative à l’instruction des permis de construire; seuls les chiffres en termes de livraison sont quasiment conformes aux attentes. Ces résultats s’inscrivent dans un contexte de marché difficile.
En effet, l’année 2023 a été marquée par l’impact économique des conflits Russo-ukrainien et Israélo-palestinien entraînant une hausse générale de l’inflation en Europe.
La hausse des prix des matières premières et des énergies a en effet eu une incidence sur le marché de l’immobilier et de la construction.
Les secteurs de la promotion immobilière et du logement social ont connu des difficultés conjoncturelles : l’impact de la hausse du taux d’intérêt sur la capacité des ménages à emprunter et à mener à bien leurs projets d’accession à la propriété, l’augmentation des coûts de construction, des taux d’intérêt pénalisant à la fois le développement et l’avancement des opérations en cours, ainsi qu’une restriction importante de l’accès au crédit immobilier.
LA VENTE DE PATRIMOINE
En 2023, 541 logements ont été vendus contre 894 en 2022.
Ces ventes, qui représentent moins de 0,3% du patrimoine du périmètre de consolidation, ont généré une contribution au résultat de 31M€,en baisse de 5m€ par rapport à 2022.
HOLDING
Le Groupe est organisé autour de 3 holdings : la société Groupe Arcade-VYV SA est la société holding du Groupe au sens de l’article L. 233-3 du Code de commerce, la société CPH ARCADE-VYV la tête du Groupement d’Organismes de Logement Social (GOLS), et la SCCIARCADE-VYV la société mère des entités de promotion concurrentielle.
Chaque holding assure 2 types de missions : des missions mutualisées, d’animation ou de support à ses filiales qui sont financées par les entités, et des fonctions dites régaliennes permettant de satisfaire aux obligations légales et réglementaires; l’ensemble des coûts afférents restant à la charge des holdings s’élève globalement à 3 millions en 2023.
Il est à noter que l’une des sociétés holding, à savoir la SCCI-ARCADE-VYV assure en complément de son rôle de maison-mère une activité spécifique de préfinancement des travaux de rénovation des copropriétés fragiles ou en difficulté, dite «Missions sociales».
Nombre de logements livrés
SYNTHÈSE DE L’ANALYSE DU RÉSULTAT COMBINÉ PAR ACTIVITÉ (en millions d’euros)
ACTIVITÉ EN MATIÈRE DE RECHERCHE ET DE DÉVELOPPEMENT
Les sociétés comprises dans la combinaison n’ont effectué aucune activité de recherche et de développement au sens comptable au cours de l’exercice écoulé.
BILAN COMBINÉ (en millions d’euros)
Le total du bilan augmente de 929 M€ et s’élève à 10 688 M€. Le changement de méthode d’intégration de la société FSM (passage d’intégration proportionnelle à intégration globale), participe pour 473 m€ à cette augmentation.
La marge brute d’autofinancement 2023 s’élève à 209 M€, en baisse par rapport à 2022 (248 M€).
L’autofinancement HLM s’établit quant à lui à 19 M€ (45 M€ en 2022), soit 2% des produits combinés ; sur ce poste, la baisse est moindre que celle constatée au niveau de la marge brute d’autofinancement grâce à une baisse des remboursements d’emprunts liée au mécanisme de la double révisabilité des financements CDC.
Enfin, la trésorerie nette des concours bancaires est en hausse de 61 M€, pour s’établir à 351 M.
ÉVOLUTION PRÉVISIBLE DU GROUPE ET PERSPECTIVES D’AVENIR
En termes d’animation et d’objectifs communs, l’année 2023 aura été marquée par les réflexions autour de l’évolution du modèle économique du Groupe, dans un contexte doublement impacté par les effets des différentes crises mondiales et par l’augmentation du taux du Livret A, sur leurs conséquences pour les résultats présents et à venir des différentes entités, et donc sur les capacités d’investissement futures de ces dernières.
C’est à ce titre que des travaux spécifiques sur le prévisionnel à 10 ans des entités ont été réalisés, avec la recherche de pistes d’optimisation permettant au Groupe de ne pas avoir à ralentir sa politique d’investissement, et ainsi de continuer à remplir sa mission d’intérêt général au service des territoires et de leurs habitants, et notamment des populations les plus fragiles.
Ces travaux ont par ailleurs permis de mettre en évidence l’impact de la crise immobilière actuelle sur l’activité de promotion du Groupe, entraînant par-là une réflexion sur l’organisation du réseau des Arcade-VYV Promotion, créé en 2021 avec le double objectif de rationnaliser et d’accélérer le développement de l’activité, ce dernier point étant particulièrement touché par la conjoncture actuelle.
Une réflexion sur la labellisation du parc ancien a parallèlement été engagée, et devrait aboutir en 2024 à la mise en oeuvre du label «Mon Logement santé» adapté à la réhabilitation.
15 opérations pilotes ont dans ce cadre été identifiées, concernant 10 entités du Groupe, afin d’étalonner le référentiel et ainsi finaliser le dispositif.
Enfin, en termes d’activité du pôle social, 2023 aura été l’année du démarrage opérationnel du contrat de concession qui lie les Groupes Arcade-VYV et Eiffage au ministère des Armées : après un démarrage complexe lié à la mise en oeuvre des nouveaux process et surtout à l’arrivée en masse de sollicitations émanant des ressortissants, les équipes, tant de Nové, Nové Gestion, que des ESH directement liées ont pu trouver leurs marques.
DESCRIPTION DES PRINCIPAUX RISQUES ET INCERTITUDES AUXQUELS LE GROUPE EST CONFRONTÉ
La performance du Groupe va continuer à être significativement impactée, en 2024 et 2025, par les effets de l’augmentation du taux du livret A au cours des 2 dernières années. A cet impact majeur s’ajoutera celui du brutal ralentissement de l’activité immobilière, avec ses effets sur les sociétés dédiées du Groupe.
Dans ce contexte et malgré un effort continu de maitrise des coûts, 2024 marquera un point bas pour le résultat locatif. Toutefois, la structure financière solide du Groupe permettra d’assurer ses engagements en termes de rénovation thermique, de décarbonation des bâtiments et de labellisations «Mon Logement santé». En revanche, compte tenu des freins actuels à la production de logements sociaux, il est probable que l’ambition du Groupe de doubler sa production, à horizon 2025, ne puisse être tenue.
ÉVÈNEMENTS IMPORTANTS SURVENUS DEPUIS LA CLÔTURE DE L’EXERCICE
Depuis la clôture de l’exercice, le périmètre du Groupe s’est élargi, avec l’arrivée de la SCIC HLM AIGUILLON EST, dédiée au contrat CEGELOG sur la région Grand Est, et l’adossement de la SCIC KBH COOPERATIVE HLM, avec reprise en gestion du parc par la coopérative LOGIAL COOP.
Chiffres du logement santé à fin 2023
